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2020-03-26 18:37 理財規劃小編
  五年,正是國家制定調整政策的最佳時間,五年內,房產整體價值有沒有可能降回到十年前的購買力價值,而五年內房市整體購買力是升是降呢。

  從社會整體經濟快速發展的趨勢來看,民眾的生活水平不斷上升,購買力也在不斷上升,可房產上的購買力總是不足
 
  十年前(2010年)的全國平均房價為4725元一平方,全國平均工資為36539元。平均計算一年的工資收入可以購買7.7平米的房產。
 
  2019年全國房產均價9304元一平方,全國平均工資68030元,平均計算一年工資收入可購買7.3平米房產。
 
  十年間收入對于房價的購買力并沒有大的改變,可為什么大家都覺得房子是越來越買不起了呢。
 
  1經濟發展帶來的消費多樣化
 
  經濟發展不斷提升購買力的同時,也擴寬了民眾的消費渠道,消費單一化逐步轉為多樣化,除了基礎的衣食住行傳統消費外,各種娛樂,旅游,服務等多樣化的消費模式日益增多。
 
  購買力的提升必然造成消費的多樣化,這是被歷史經濟發展規律所證明的,就如幾十年前我們的消費只有吃穿住,后來出現了手表,自行車,彩電,之后就是火車,高速,高鐵,旅游,購買力雖然整體在隨著經濟發展不斷增長,但也被不斷出現的消費渠道所分化。
 
  2地產黃金期的幾次大漲,消耗了未來一段時間的購買力
 
  借由之前的房價幾次周期性大漲,十幾年間,大多數人以各種形式購買了房產,小產權,大產權,各種產權房,住宅,公寓,商混,新房,二手房,可以說已經做到了居者有其屋。
 
  而在這個過程中,以首付+房貸的形式購房者占總購房者的八成以上,同時借由M2的增加,越來越多的人偏向貸款買房,社會整體杠桿率也在不斷上升,終于在去年整體的貸款率,超過了整體的存款率。
 
  將未來的錢用于現在購買房產,不失為一種有效保持未來貨幣購買力的方法,但同時也會在未來一段時間內造成家庭財政上的縮緊。
 
  3熱點地區的聚集效應大幅拉升了房價
 
  以北上廣深為代表的一線城市,熱點二三線城市,這十年中流入的人口從未減少過,未來這種趨勢有可能還會加強,正因如此已經有很大大城市提出了減量發展的規劃,為的就是控制人口,更加合理的分配城市資源。
 
  北上廣深的房產均價大幅領先于全國均價,四大城市中的黃金地段更是天價,可這些城市往往是最吸引年輕人的地區,因為離這些地區越近也就意味著離財富越近。
 
  四大城市中年平均工資,北京深圳在15萬左右,廣深在11萬左右,結合到當地房產均價上,只能購買2-3平米,和全國平均7.3平米均值相差甚遠。
 
  未來,對于房產的購買力,必然存在區域分化差異,這點是不可避免的,
 
  4老齡化增加購買力下降
 
  據統計,人這一生消費欲望最旺盛的時候是在45-50歲,在此之前消費會逐步上升,在此之后消費會逐步下降。
 
  老年人口的房產消費能力本身就寥寥無幾,除了六個錢包外,對房產的消費點屈指可數,老年人更多的購買力都用于保健,養身,對各類疾病的控制預防上。
 
  最重要的是,現在很多中年人已開始關注年老后的生活,為將來進入老年后儲備資金,以便獲得更好的退休生活,將消費欲望截至時間提前。
 
  五年內,房價還是以震蕩浮動為主,直線下降很難,從購買力的增長上來看,房價也會隨其上升
 
  按照現在的房地產行業走向來看,一切以穩為主,全國微張,熱點地區領漲的態勢仍然存在。
 
  1城鎮化推動農村人口進城,仍會對地產發展有支持,城鎮化大約還會進行十年,這十年間不管是農村人口進入縣鎮,還是小城市往大城市,省會遷徙,對房地產行業來說都算是利好因素。
 
  城鎮化是國家發展的大趨勢,經濟,人口,房產等都要配合進行,缺一不可,至少在城鎮化期間,人口會持續進入城鎮,離不開房地產的發展,整體房價也會在上行空間中震蕩。
 
  2之前的欠賬要還清,購買力恢復需要時間,這么多年因買房背負房貸的家庭很多,在外債清償前,購買力必然會被壓縮。
 
  不僅如此,車貸,房貸,消費貸,信用卡,花唄,白條等,有多重欠賬的購房者也不在少數,房貸只是其中一部分,這些外債都會影響其購買力,五年內都還完比較困難。
 
  3經濟向上增加中產和富裕人口對改善房需求,在聯合國發布的世界中產人口報告中,我國中產人口數量占據世界中產一半,越來越多的中產和富裕人口的增加,會增加改善房的需求。
 
  當中產家庭收入超過社會收入的中位數,平均數后,改善居住條件也就有了先決條件,不斷增加的中產會帶動社會整體房產價值的提升。
 
  4經濟在短期內離不開房市的發展,也許未來會改變,但在五年內離不開,房地產所能帶動的上下游產業,對地方財務的幫助,對金融系統的穩定都不能輕易轉變。
 
  疫情期間,各開發商陸續爆出債務問題,可開發商的債務問題并非在年內能解決,明年仍然是開發商的還債高峰期。
 
  對于開發商提供的農民工就業崗位,貢獻的GDP,創造的上下游產業鏈經濟等,一旦放棄那么很多政策都無法推進到位。
 
  小結
 
  通過對比,十年間房產的整體購買力并未大幅下降,經濟發展產生了各種新的消費渠道,稀釋了對于房產的購買力,在未來人口聚集效應更強的情況下,在熱點地區,應更早的進行資產配置,否則對于房產的購買力會持續下降。

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